La cession de la résidence principale à la suite d’un divorce peut soulever plusieurs questions fiscales, notamment en ce qui concerne l’exonération des plus-values immobilières. Voici les principes généraux et les conditions applicables pour bénéficier de cette exonération.
En matière fiscale, la plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Cette exonération est prévue à l’article 150 U II-1° du Code général des impôts (CGI) et s’applique lorsque le bien constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession. La notion de résidence principale renvoie à la résidence habituelle et effective du propriétaire.
Lorsqu’un divorce entraîne la vente de la résidence principale, une attention particulière est portée à la situation des époux, notamment si l’un d’eux a quitté le logement avant la cession. La doctrine administrative admet, sous certaines conditions, que l’époux ayant quitté la résidence principale puisse également bénéficier de l’exonération.
Une tolérance particulière est prévue pour les conjoints séparés ou divorcés lorsque l’un des époux a quitté le logement. Cette tolérance s’applique sous condition que la cession soit motivée par la séparation et intervienne dans un délai raisonnable après la séparation.
Pour bénéficier de l’exonération de la plus-value immobilière, les conditions suivantes doivent être remplies :
– Le logement constituait la résidence principale des époux lors de leur séparation: Cela vaut même si, après son départ, l’époux ayant quitté les lieux est devenu propriétaire d’un autre logement
– Le logement doit être occupé par l’autre ex-conjoint jusqu’à sa mise en vente: L’administration fiscale tolère que le logement reste occupé par l’un des conjoints jusqu’à ce qu’il soit mis en vente.
– La vente doit intervenir dans un délai normal après la mise en vente: Le délai de vente est apprécié au regard de l’ensemble des circonstances (marché immobilier local, prix demandé, caractéristiques du bien, diligences effectuées pour la vente). En principe, un délai d’un an est considéré comme raisonnable dans un contexte économique normal.
– Le caractère normal du délai de vente est une question de fait. Plusieurs éléments sont pris en compte pour apprécier ce délai :
– Les conditions locales du marché immobilier ;
– Le prix demandé par le vendeur par rapport aux prix du marché ;
– Les démarches effectuées pour vendre (par exemple, annonces dans la presse, recours à une agence immobilière).
En cas de dépassement du délai normal, l’exonération pourrait être remise en cause.
En cas de divorce, il est possible de bénéficier de l’exonération de la plus-value immobilière sur la résidence principale, même si l’un des époux a quitté les lieux avant la vente. Toutefois, cette exonération est soumise au respect de conditions cumulatives, notamment la qualification du bien comme résidence principale au moment de la séparation, l’occupation continue par l’autre conjoint jusqu’à la vente, et le respect des délais normaux de mise en vente. En cas de doute, n’hésitez pas à contacter un avocat en droit de la famille et du patrimoine.